4. 부동산 정책론

4.부동산 정책론
: 부동산 문제를 정부가 개입/규제함 

- 정치적 기능 : 사회적 목표 실현 (효율성, 형평성)
- 경제적 기능 : 시장실패의 수정 (자원의 효율적 배분) 

* 시장실패의 원인
- 불완정 경쟁 시장
- 규모의 경제
- 정보의 비대칭성
- 공공재  : 소방, 철도, 도로, 공원 등 공공재는 -> 과소생산되는 문제가 있으며, 배제 불가분성, 비경합성, 무임승차 가능하다.
- 외부효과 : 시장을 통하지 않고 제3자에게 의도하지 않은 이익, 손해를 보게 한다 

* 외부효과 

1) 정 외부효과 (외부경제)
- 비용 : 사적 > 사회적
- 편익 : 사적 < 사회적
- 특징 : 과소생산, 과소소비
- 정책 : 보조금, 조세경감
- 현상 : 핌피현상 

2) 부 외부효과 (외부불경제)
- 비용 : 사적 < 사회적
- 편익 : 사적 > 사회적
- 특징 : 과대생산, 과대소비
- 정책 : 중과세, 부담금, 이용규제(용도지역지구제)
- 현상 : 님비현상 

* 용도지역지구제 (=용도지역제) 

1) 목적
- 부외부효과를 제거/감소하기 위함
- 토지이용을 효율적으로 하기 위함
- 세대한 형평성을 유도한다
- 경제적 관점의 부동산

2) 문제점
- 지가상승 >> 형평성 문제
- 사전적 독점 문제
- 불법적 이용으로 인한 비효율적인 이용 

3) 현상
- 지역지구제/용도지역제를 통한 현상
단기적: 수요 증가 > 가격 상승 > 초과이윤 증가 (사전적 독점자)
장기적: 공급 증가 > 가격 하락 > 초과이윤 감소 (사후적 독점자는 초과이윤을 얻을 수 없다) 

* 주택정책 ( 임대료 규제 / 임대료 보조 / 공공임대 ) 

1) 임대료 규제정책 

<의의>
- 임대료 상한제, 최고가격제, 한도제 를 통한 규제
- 임대료의 시장가격이 높은 경우 : 가격상승 >> 수요 감소 >> 가격 원상 복구
- 임대료의 시장가격이 낮은 경우 : 가격하락 >> 수요 증가(초과수요) >> 정부 임대료 규제 정책 >> 가격상승 규제 

<효과>
- 단기적 : 임차인 효용이 증가한다
- 장기적 : 사회적 후생 손실 발생 

> 임대인 : 투자기피로 인한 서비스 질 저하 -> 용도전환으로 인한 공급 부족 -> 암시작가격(음성적지불) 로 인한 이중가격 

> 임차인 : 주거이동 저하 (물건 구하기 힘듬)
> 정부 : 세수 감소 

<결론> 사회적 후생 손실액을 정부가 지원해야 하며, 이는 장기적으로 수행 할 수 없다. 단기적인 규제이다. 

2) 보조금 정책 (임대료 보조 정책) 

<의의>
- 정부가 간접 개임함
- 임차인 임대료의 일부를 정부가 대신 지불함
- 수요 상승 >> 가격 상승 >> 초과이윤 증가(단기:임대인 수익 증가)>> 공급 증가 >> 가격 하락 >> 초과이윤 하락(장기:임차인 수익 증가)

<효과>
- 실질 소득효과 : 실제 수익이 늘어나는 것은 아니나, 소비할 수 있는 금액이 증가한다.
- 실질 대체효과 : 타재화 소비 능력이 증가한다 

<결론>임차인의 실질소득효과가 발생하지만, 단기적으로 임대인의 수익이 증가하는 현상이 발생한다 

3) 공공임대 주택 

<의의>
- 정부가 직접 개입
- 생산자를 보조한다 

<효과>
단기적 : 사적시장 수요 하락 , 가격 하락  > 사적/공적 시장의 임차인 모두에게 혜택 장기적 : 사적시장 공급 하락 , 가격 상승  > 공적 시장의 임차인만 혜택 

* 조세정책 

- 시장실패를 수정하기 위해 간접 개입한다
- 재원을 확보한다 

1) 수요 (완전)탄력적 시장의 경우 
- 정부 조세 증가 >> 공급자(임대인) 가 모두/더 부담한다. 

2) 수요 (완전)비탄력적 시장의 경우 
- 정부 조세 증가 >> 수요자(임차인) 가 모두/더 부담한다. 

<결론> 더 비탄력적인 사람이 더 부담한다.