2. 부동산 개념

2.부동산 개념

부동산의 정의

• 물리적 요소

  • 자연, 환경, 위치, 공간

• 경제적 요소

  • 재산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

• 법률적 요소

  • 협의 (민법) : 토지 + 정착물(건물)
  • 광의 : 협의 + 의제부동산(등기, 등록)

• 물리적 / 경제적 / 법률적 구분을 할 수 있어야 한다.

   

 

복합 부동산 / 복합건물/ 복합개념

• 복합부동산 : 토지와 건물을 합쳐서 부동산으로 여기는 경우 = 일괄 평가 가능

• 복합건물 : (주상)복합건물 = 상가와 주거공간 구분평가

• 복합개념 : 유무형의 법률, 경제, 기술적 측면의 부동산 (부동산학적 관점의 부동산)

   

 

법률적 개념의 부동산

• 협의의 부동산 (민법) : 토지 + 정착물

  • 정착물 (항구적必)

    • 독립 정착물 : 토지와 별개로 생각한다. 별개로 거래 가능. 별도의 등기/등록 필요 (건물, 명인방법/등기가 된 수목 )

    • 종속 정착물 : 토지의 일부라고 생각함. (별도로 등기가 필요하지 않음)

      • 부착 방법 - 부착 제거시 부동산 효용에 따라

        • 제거 시 효용이 떨어짐 >> 부동산
        • 제거 시 효용 상관 없음 >> 동산

      • 성격 : 특별히 제작된 물건 >> 부동산

      • 의도 / 관계 : 누가 무슨 의도로 ??

        • 임대인 : 임대가치를 증대시킬 목적으로 (TV, 에어컨 -임대인 정착) >> 부동산
        • 임차인 : 개인의 편의를 위해서 (TV, 에어컨 - 임차자 정착) >> 동산

• 광의의 부동산 : 협의의 부동산 + 의제부동산(공장재단, 광업재단, 어업권, 선박, 항공기, 자동차, 건설기계)

 

경제적 개념의 부동산

• 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

   

 

물리적 개념의 부동산

• 자연 : 가장 넓은 의미로 토지를 정의하는것. 부증성과 밀접한 관련이 있으며 사회성, 공공성이 특히 강조된다.

• 공간 : 부동산은 수평,공중, 지중공간 3차원 공간으로 구성. 영속성과 밀접한 관련

  • 공중권 :공중 공간에 대한 권리, TDR (개발권 양도제도, 개발권/소유권, 시장해결/정부해결)
  • 지표권 : 수평공간에 대한 권리, 흐르는 물에 대한 소유권 (유역주의 / 선형주의)
  • 지하권 : 지하 공간에 대한 권리, 광물에 대한 소유권은 없다. 지하수는 있다.

• 위치 : 경제적 위치가 더 중요하다.

  • 절대적/물리적 위치 : 부동성

  • 상대적/경제적 위치: 인접성, 위치의 가변성

  • 위치와 접근성

    • 접근성 : 어떤 목적물에 도달하는데 시간적, 경제적, 거리적 부담감이 적은 것을 말한다.

      • 특징 : 접근성의 판단은 용도를 기준으로 한다(예외: 위험혐오시설, 용도에 맞지 않는 경우)

    • 마샬 : 위치의 중요성을 강조

    • 허르 : 접근성(거리, 시간, 경제성, 심리적, 부담의 정도)를 강조

    • 결론적으로 위치보다 접근성이 좋아야 한다.