4. 부동산 특성

부동산학 개론

부동산 특성

1. 부동성 : (위치의 가변성 - 물리적으로 고정성, 경제적으로 가변성)

   • 지역적으로 세분화 - 하위, 부분, 지역 시장 - 국지적 시장

   • 위치마다

     • 가격이 다름 -> 권리의 대가 -> 추상적 시장 -> 불완정경쟁시장
     • 규제가 다르다 -> 이용방식이 다름 -> 중앙, 지자체 규제가 다르다/조세가 다르다.
     • 수급 상황이 다르다 -> 초과수요(도심)/초과공급(농촌)
     • 기후가 다르다 -> 특산품/농산물이 다르다.

   • 정보가 다르다(임장활동이 필요)

   • 위치의 중요성 -> 외부효과 (정/부효과) -> 지역분석, 적합의 원칙

   • 담보가치의 안정성

    

2. 개별성 : 물리적으로 동일한 토지는 없다.

   • 부동성에서 파생된 특징
   • 물리적 비대체성 / 경제정 대체 가능=용도적 대체
   • 물건마다 다르다. 개별화. 구체화
   • 토지, 건물, 기타 개량물에도 적용됨
   • 비교가 어려움
   • 개별분석
   • 원래 내 이론을 찾기 어려움
     
   • 일물일가 적용 안됨
   • 표준지 선정이 어렵다.

    

3. 인접성(연결성) : 토지는 반드시 다른 토지와 연결됨

   • 부동성에서 파생된 특징
   • 경계문제가 발생함
   • 외부 효과가 발생함 (정외부효과, 부외부효과) -> 환수/보상의 논리가 될 수 있음.
   • 협동적 이용
   • 용도적 대체를 통해 경계문제 해결함.

    

4. 영속성 : 비소모성

   • 물리적으로 감가되지 않음 (경제적으로 감가 됨 )

   • 감가되지 않음 ->감가삼강비가 없다 -> 원가가 없다

   • 소모가 되지 않는다 -> 재생산이 없다

   • 내용연수가 없다 -> 계속 이용가능하다 (관리가 중요하다) -> 용도의 다양성 지원 -> 임대차시장 발달

   • 수익방식 : 직접 환원법 (회수율X)

   • 가치 보존력우수 : 운영(소득이득), 처분(자본이득) 가능 -> 강기적 배려

   • 인플레 헷지 (화폐가격 내려감, 부동산 구입 투자)

   • 미래가치가 현재가치로 반영시킬 수 있다.

      

5. 부증성 (비생산성)

   • 물리적으로 공급할 수 없다. 경제적으로는 공급할 수 있다(용도적 공급)

   • 절대적으로 생산될 수 없다. (용도 변경이 있을 뿐 )

     • 생산비법적용 X , 원가법X
     • 부족 (희소성 - 집약적이용, 최유효이용)
     • 수요자 경쟁가격
     • 지대, 지가 발생 -> 희소성에 대가 (경제적 지대)
     • 균형가격X
     • 독점 소유 유발-> 토지 공개념

   • 부동산 문제의 근원